Izvor: AG Nekretnine | Utorak, 13.01.2009.| 16:08
Izdvojite članak Odštampajte vest

(AG Nekretnine) Cene stanova neće značajno pasti!

Dešavanja na svetskim finasijskim tržištima kao i akcije koje su preduzete u cilju saniranja tržišta su sveže tako da je teško precizno odrediti njihove efekte na tržišta nekretnina, koja su po pravilu inertna. Srpsko tržište nekretnina je u povoju tako da globalna finansijska kriza još nema toliko direktan i jasno vidljiv uticaj na naše, kao na razvijena tržišta. Što se tiče daljeg razvoja stanogradnje i prodajnih cena stanova, ne očekujemo da će one značajno pasti na kratki rok.

Ukoliko se na svetskim tržištima kapitala ne desi ništa drastičnije od onog što smo do sada videli, realno je očekivati da se kriza kod nas odrazi kroz usporen rast tržišta. Rast cena kapitala će se svakako odraziti na sva tržišta kroz smanjenu potražnju, ali to ne znači i automatski pad. Tržišta koja su jako rasla mogu samo usporiti rast a ona koja su se „kolebala“ krenuće silaznom putanjom.

Opšta situacija

Umeren rast cene kapitala ne bi trebalo da ima preterani uticaj na potencijalne kupce stanova, jer plate u Srbiji rastu brže od cene kapitala i vremenom se može očekivati umereno povećanje broja ljudi koji su u mogućnosti da uzmu kredit. Nasuprot, veliko povećanje cene kapitala ili dostupnosti stambenih kredita bi moglo značajno da ugrozi tržište stanova jer se značajan broj kupovina finansira na ovaj način.

Na osnovu do sada dostupnih informacija stambeni krediti će poskupeti za nekih 250 baznih poena, što se može smatrati drastičnim rastom. Nismo sigurni da li je ovo samo trenutni udar koji će ubrzo splasnuti ili će se ovakve cene kapitala zadržati u dužem vremenskom periodu. Ovakvo povećanje cene kapitala, ukoliko se zadrži, drastično će smanjiti broj kupaca koji kupuju stanove preko kreditnog zaduženja.

Realno je očekivati da dostupnost kapitala značajnije utiče na dostupnost kapitala za projektno finansiranje, naročito za velike projekte koji su bili finansirani kroz cross – border kredite. Teži pristup kapitalu za gradnju objekata može zaustaviti rast ponude. Međutim, osećaj otežanog projektnog finansiranja se tek može osetiti za godinu do dve.

Tržište stanova u Beogradu

Tržište stanova u Beogradu je trenutno na vrhuncu. Cene su prilično stabilne već čitav kvartal i značajnije promene cene stanova u Beogradu na kratki rok nije za očekivati, pre svega zbog velike tražnje i inertnosti tržišta. Međutim, na srednji rok realno je očekivati pad cena manje kvalitetnih stanova i manjih stanova koji se sada najviše grade, i koji se najviše kupuju kroz kredite. Na cene ovakvih stanova neće uticati samo cena kapitala već i povećana ponuda.

Treba imati na umu da su trenutne cene stanova dostignute ne samo usled velike tražnje i dostupnosti kredita već i zbog „spinovanja“ tržišta. Na tržištu su plasirane informacije o ogromnoj tražnji stanova i enormnim postignutim cenama u pojedinim transakcijama (pikovima) što je imalo veliki uticaj na sadašnje cene stanova. Generalno, cene postignute na ovaj način su retko kada održive.

Procenat za koji će stanovi pojeftiniti je teže proceniti. U svakom slučaju ne treba očekivati drastična pojeftinjenja zbog, i dalje, visoke tražnje. Najverovatnije ćemo videti smanjenje cena za 10% do 20% u odnosu na doskorašnje cene.

Očekujemo da u budućnosti eventualni rast mogu postići samo pojedini delovi grada usled infrastrukturnih ili kapitalnih projekata u blizini. Takođe, centar grada će se pre ili kasnije obnavljati i može se očekivati veća razlika u ceni između centra i ostalih delova grada, naravno u korist centra grada.

Aktuelna hipotekarna kriza

Pravo pitanje u ovom momentu je kako bi vlasti u Srbiji trebale da odreaguju da bi spremno dočekali krizu i gde je stanogradnja u svemu tome. Smanjena tražnja na domaćem i EU tržištu može da se odrazi na smanjeni izvoz i recesiju, pad BDP – a, inflaciju, veči deficit platnog bilansa i budžeta. Odgovor za borbu protiv recesije treba tražiti u zdravom delu domaće tražnje koja neće „gurati“ uvoz već proizvodnju i investicije. A ima li boljeg primera od stanogradnje!?

Kao što smo napomenuli, postoji realni deficit stanova u Beogradu koji terba da bude zadovoljen i to može biti zdravi deo industrije koji bi generisao „dobru“ tražnju i tako nam održao rast BDP – a iznad nivoa recesije u ova turbulentna vremena. Postoji više viđenja kako država treba da uđe u celu priču sa stanogradnjom i ona se kreću od krajnje liberalnih do viđenja države kao preduzimača.

Obećanja da će država graditi hiljade stanova koje će potom prodavati ili izdavati ispod cene uvek nailaze na dobar odjek kod siromašnijeg dela populacije – tj deluju populistički na populaciju koja je, u nekom prethodnom vremenu, navikla da država vodi računa o svemu. Ovo bi bilo grubo mešanje države u tržište, gde bi ona svojim netržišnim ponašanjem ugrozila učesnike koji tržišno posluju i ugrozila segmente tržišta u koje bi se najviše umešala, np. izgradnju malih stanova na periferiji.

Predlog koji se svakom liberalu sviđa, pa i meni, je da država treba da stvori povoljno okruženje preko poluga koje ima, a tržište će se samo regulisati. To bi značilo da država treba da donese zakon o privatizaciji gradskog građevinskog zemljišta, uvode ispravnu poresku politiku, napravi „giljotinu“ propisa u oblasti izdavanja dozvola, usvoji DUP – ove za ceo grad i kroz finu regulaciju obavezne rezerve za stambene kredite reguliše nivo tražnje kako cene ne bi drastično porasle ili pale.

Ovo bi bio savršen plan da globalne finansijske krize nema, ali sada bi trebali da potražimo neki „srednji“ put. U situaciji kada stanogradnja treba da nam bude najzdraviji deo privrede koji generiše rast BDP–a, država bi trebala da reaguje proaktivno i ubrza ceo proces, tj ne možemo sebi priuštiti taj luksuz da čekamo da se tržište samo reguliše. Ukratko, država bi trebala da deluje i na polju ponude i na polju tražnje. Na polju ponude bi trebala da obezbedi - pomogne preduzimačima, koji traže placeve za izgradnju sa lokacijama koje su pravno i urbanistički rešene i eventualnim garancijama koje bi im obezbedili projektno finansiranje. Na strani tražnje država kroz mere NBS treba određivanjem obavezne rezerve za stambene kredite da utiče na njihovu cenu a samim tim i tražnju.

Država bi kao preduzimač, ipak, trebala da se pojavljuje u izuzetnim situacijama, tj. u izgradnju stanova za socijalne slučajeve, invalide, žrtve rata i slično. Izgradnja državnih stanova treba da bude izuzetak, a ne pravilo, iako mnogi ministri vole da se pojavljuju u ulozi Deda Mraza i sa lopatom u ruci. U momentu globalne finansijske krize naše tržište stambenih nekretnina, koje ima zdravu tražnju, može pomoći celokupnoj privredi da održi visok nivo aktivnosti i prekopotreban rasta BDP – a.

Nebojša Nešovanović

Joint Head of Valuation

King Sturge d.o.o. Beograd

nebojsa.nesovanovic@kingsturge.com

izvor :

Unos komentara je omogućen samo ulogovanim korisnicima.