(AG Nekretnine) Stanje i perspektive razvoja maloprodajnog prostora u Beogradu

Goran Kuridža, genaral manager

EFG Property Services

goran.kuridza@efgpropertyservices.rs

Do nedavno, primat u investiranju kako lokalnih tako i stranih investitora u Srbiji, imale su investicije u poslovne prostore klase A i B. Danas, šoping centri preuzimaju taj primat sa oko 200.000m2 već izgrađenog prostora i najavljenih investicija za izgradnju preko 600.000m2. Sektor nekretnina i njegov razvoj, dobrim delom do sada je pokazao da lokalni investitori drže većinski procenat projekata na tržištu, pa se domeće tržište još uvek vodi sa manjinskim učešćem stranih investicija. Isti je slučaj i sa retail delom razvoja ovog sektora, gde primat i vodeću ulogu na tom delu tržišta još uvek drže lokalni investitori. Zbog svih ovih činjenica, vrlo je interesantno saznanje kako će se aktuelna finansijska hipotekarna kriza u svetu osetiti na dalji razvoj ovog sektora na domaćem tržištu.

Kao i sa ostalim investicijama, tako je i sa šoping centrima ekspanzija prvo krenula u Beogradu, gde je 2002. godine otvoren prvi Mercator centar sa „zelim da budem“ šoping centar idejom. Uspeh tog projekta Mercator nije imao nikad do sada što se pravda samom željom tržišta i potrošača za novim projektima tj. šoping centrima koje Srbija u tom trenutku nije imala. Poboljšanjem političke i ekonomske situacije u zemlji, pojavom sve većeg broja robnih marki na tržištu kao i nemogućnošću pronalaženja odgovarajućeg prostora u glavnim pesačkim zonama Beograda i drugih velikih gradova u Srbiji, stvorila se odgovarajuća klima za investiranje u šoping centre. Nekoliko vodećih lokalnih investitora početkom 2005. najavljuju početak radova na projektima od preko 250.000 m2 bruto površine.

Sadašnja situacija

Na tržištu se od tog momenta pa do kraja 2007. pojavljuju se tako reći „pilot“ projekti šoping centara od 15.0002 do 20.000 m2. „Immo Centar“ otvara kompanija MPC na Novom Beogradu, dok Delta otvara Bazar u Novom Sadu. Pored ova dva projekta Mercator i Idea (deo Agrokora – Hrvatskog lanca Supermarketa) otvaraju kako u Beogradu tako i u još nekoliko gradova u Srbiji svoje super i hipermarkete popunjavajući svoju ponudu sa dodatnim maloprodajnim prostorima u okviru celog projekta. Svi ovi projekti ponovo donose nešto novo tržištu, gde su potrošači do tada imalo mogućnost da za „sve na jednom mestu“ isključivo sprovedu ako izađu van granica naše zemlje. Tada je još uvek bila nedovoljna, nekompletirana i nezaokružena ponuda, da bi isti prostori imali naziv pravog šoping centra.

Komapnija Verano pored otvaranja „ZIRA“ šoping centra u 2007. godine pobedila je na licitaciji i postala vlasnik sa svojim partnerima iz Grčke lanca Robnih Kuća Beograd. Započeto je renoviranje istih, pretvarajući ih u novi vid retail prostora tzv. „department stores“. Deo njih će biti otvoren do kraja 2008. a ostatak u prvoj polovini 2009. Projekat sa svojih 230.000m2 bruto površine sigurno će zadovoljite osnovne potrebe prosečnih potrošača. Pošto se „RK Beograd“ nalaze u samim centrima većine gradova u Srbiji, ovaj vid projekta će omogućiti potrošačima iz unutrašnjosti da pronađu robne marke koje su do sad bile zastuplenje većinom samo u Beogradu.

U novembru 2007. „Delta Real Estate“ je otvorila prvi šoping centar u Beogradu na površini od oko 85.000m2. Razliku između njega i dosadašnjih projekata čini ponuda samog projekta. Akcenat se stavlja na maloprodajne sadržaje sa dodacima za razonodu, ugostiteljske objekte, bioskope kao i programe za decu. Krajem marta 2009. kompanija MPC je najavila završetak radova i otvaranje „Ušće Šhoping centra“ kao dela multifunkcionalnog projekta na Novom Beograd u bloku XVI. Sam šoping centar će imati površinu od oko 140.000m2 u kojim će se pojaviti veliki procenat novih robnih marki. Takođe, biće ponuđen program koji će omogućiti potrošačima da provedu dobar deo svog slobodnog vremena u njemu.

Postojeći objekti - Beograd
Objekat	Lokacija	Površina	Investitor
Mercator Center	New Belgrade	22, 400	Mercator
Metro	Zemun	8,000	Metro
Metro	Krnjaca	8, 500	Metro
Merkur	Bezanijska Kosa	9, 600	Merkur
Idea Extra	New Belgrade	18, 000	Agrokor
Immocenter	New Belgrade	10,000	MPC
Delta City	New Belgrade	89, 000	Delta Real Estate
Zira Center	Palilula	33, 000	Verano Group
TC Rodić	New Belgrade	3,000	Rodic
IDEA Shopping Center	New Belgrade	20,000	MPC

Tabela 1: Postojeći – završeni retail projekti u Beogradu

Polovinom 2007. godine u Beogradu se registruje kompanija i otvaraju se kancelarije Plaza Center-a. To je kompanija iz Izraela, jedan od vodećih investitora u šoping centre na prostoru jugoistočne Evrope koja kupuje zgradu MUP-a u Kneza Miloša. Tu se najavljuje izgradnju multifunkcijalnog projekta sa sadržajima hotela A klase, poslovnog prostora i šoping centra. Do sada, Plaza Centar je ušla u realizaciju preko 60 projekata u jugoistočnoj Evropi od kojih su 22 projekta izgrađena u Mađarskoj. U Srbiji su pored projekta u Kneza Miloša najavili još dva nova projekta. Jedan u Kragujevcu i još jedan u Beogradu. Šoping centar u Kragujevcu je već u izgradnji, projekat je od oko 70.000m2 i otvaranje je zakazano za prvo tromesečje 2010. Projekat u Beogradu biće površine oko 150.000m2, početak izgradnje zakazan je za prvo tromesečje 2009 i nalaziće se pored Pančevackog mosta u Višnjičkoj ulici a otvarnje je zakazano za početak 2011.

Cene zakupa i predviđanja

Nemogućnost pronalaženja odgovarajućeg prostora u pešačkim zonama, jos uvek nedovoljan broj kvadrata u retail projektima kao i sve veći dolazak stranih robnih marki u Srbiji, dovodi do toga da su cene renti u stalnom rastu.

U Beogradu srednja cena renti u šoping centrima se kreće oko 30 eura/m2/mesečno što za neke lokale iziskuje i cenu od preko 100 eura/m2/mesečno. Cene zakupa za supermarkete se kreće od 10 do 15 eura/m2/mesečno. Robne marke u zavisnosti od lokacije samog prostora u šoping centru kao i njegove kvadrature, treba da izdvoje od 30 – 90 eura/m2/mesečno.Što se tiče prostora u pešačkim zonam u poslednjih par godina pojavom banaka kao i sve većom tražnjom prostora, cene zakupa su dostigle i do neverovatnih 200 eura/m2/mesečno.

Sam rasta cena retail prostora u Beogradu praćen je i u drugim centrima u Srbiji, naravno ne u istim iznosima i odnosima. Recimo u Novom Sadu u Zmaj Jovinoj cena prostora ide i do 120 eura/m2/mesečno dok u Nišu je taj rast bio manji i dotigao cenu do 50 eura/m2/mesečno.

Potpisivanjem Ugovora Fiata sa Zastovom u Kragujevcu, grad je postao jedan od, u ovom momentu, vodećih destinacija za investiranje što se može videti i sa najavljenim projektima. Mercator je pre par meseci otvorio novi objekat, Plaza Centar je pocela sa izgradnjom već najavljenih 70.000m2 šoping centra, Holiday Inn kreće u realizaciju novog hotela, IKEA se interesuje za mogućnost investiranja baš u Kragujevcu,.....

Shopping centers – u izgradnji -Beograd
Objekat	Lokacija	Povrsina	Investitor
Usce SC	New Belgrade	130,000	EC
Dorcol Marina development	City center	35, 000	Engel
Immo center Cerak	Cerak	25, 000	EC
Pevec	Krnjaca	40,000	Pevec
RKB	Throughout the city	65,000	Verano
Visnjicka Plaza	Visnjica	150,000	Plaza Centers
Delta Power	Ada	35 000	Delta Real Estate
Delta Planet	Autokomanda	310 000	Delta Real Estate
TQ Life	Inđija	42 000	Tradeunique
Medak	Belgrade, Medak	8 000	Yu Kapital
B Brdo	Cerak	N/A	Yu Kapital

Tabela 2: Najavljeni retail projekti u Beogradu

Sa svim najavljenim projektima, sa svim novim investitorima koji su na tržištu ili su najavili svoj dolazak, izgrađene površine šoping centara u Srbiji bi u narednih 5 godina trebalo da se uvećaju za vise od 800.000m2.

Pored investiranja u izgrađu šoping centre treba se „investirati“ i u nove standarde, u „know how“ realizacije samog poslovanja šoping centra. Strani eksperti, kao architekte, developeri i fasiliti menadžeri vode inicajlnu reč. Samo postavljanje zakupaca, njihovo organizovanje, dovođenje novih robnih marki, redovno vođenje poslovanja šoping centra je sveobuhvatan i slozen proces. U njega treba ulagati i ne zanemarivati činjenicu da jedan šoping centar treba da posluje isto i u prvoj i u petoj godini. Ako jednom zamre i zakupci krenu da ga napuštaju, teško je ponovo vratiti ga na početno operativno stanje.

Ono na šta još investitori treba da obrate pažnju jeste da se ne nađu u situaciji kao Mađarskoj ili Českoj. Tamo se zbog neadekvatne razlike u ponudi, identičnih povrišna i sadržaja kao i nekvalitetnog vođenja biznisa i samih šoping centara, došlo u priliku i stanje da je suočenje sa konkurencijom, koja će u skoroj budućnost biti velika, vrlo bolno i sa slabim učinkom. Može se reći da je zbog toga, veliki broj ovih prostra već zatvoren i kao takav upućuje ozbiljne i poučne poruke i našim developerima retail prostora.

Uticaj hipotekarne krize na Srbiju

Većina dosadašnjih investitora šoping centara u Srbiji najavila je i izgradnju na nekoliko novih lokacija kako u Beogradu tako i u untrašnjosti. Ono što je takođe do sada bilo sigurno, to je da će 2009. i 2010. biti godine kada će i veliki svetski investitori zauzeti parce ovog segmenta tržišta u Srbiji.

Ono što je sigurno jeste da će aktuelna kriza nastala krahom hipotekarnog bankarstva uticati i na investicije u našoj zemlji. Samim zaustavljanjem projektnog finansiranja i prebacivanjem na kratkoročne kredite sa nepovoljnijim kamatnim stopama dovešće do odustajanja investitora od određenih projekata ili promenom cena zakupa na gore. Biznis plan projekta je do sad pravljen na osnovu uslova projektnog finansiranja sa određenim nivoom renti koje su potrebne da bi se investicija isplatila.

Takođe, cela situacija bi trebala da upozori investitore koji su već krenuli sa projektima da obrate pažnju na zakupce sa kojima su već potpisali ugovore o zakupu, pogotovu kad je reč o firmama koje imaju veliku aktivnost/izloženost na tržištu u okruženju i koje svoje aktivnosti pokrivaju finansiranjem banaka. U skorije vreme postoji vrlo velika verovatnoća da isti dođu u problem sa likvidnošću i da krenu sa raskidima ugovora. To samom investitoru može da predstavlja veliki problem jer su to zakupci na velikim kvadratima a ujedno vuku za sobom dosta manjih zakupaca čije

uspesno poslovanje u šoping centru zavisi od potrošača koje dovode veliki zakupci.

Sve ovo će uticati na manje investitore, nove investitore koji nemaju deo svog kapitala da pokriju razliku nastalu usled finansijskih problema ili na investitore kojima banke neće pružiti poverenje.

Investitorima koji su već na tržištu, investitorima koji imaju dobar portfolio kao garanciju uspešnog poslovanja kao i velikim stranim investitorima, sveukupna situacija neće uticati na prekid rada projekata već samo na pomeranje završetka ili početka izgradnje projekta na par meseci dok ne nađu najbolje moguće rešenje za zatvaranje cele finansijske strukture projekta.

izvor :