Izvor: Preduzeće | Nedelja, 30.11.2008.| 14:39
Izdvojite članak Odštampajte vest

(Preduzeće) Jovica Jakovac, generalni direktor Colliers International - Padaće cene poslovnog prostora

(Foto: b)

Uskoro bi trebalo da pojeftini poslovni prostor, veruju stručnjaci, ali ne u meri u kojoj se mnogi nadaju.

Razlog pojeftinjenja je, naravno, finansijska kriza, zbog koje su kompanije prinuđene da odlože mnoge planove pa i namere da se presele u druge poslovne prostore. Na pad cene poslovnog prostora u Beogradu uticaće i to što su firme iz unutrašnjosti odlučile da za sada ne premeštaju svoje centre iz drugih gradova u prestonicu.



Možda je još važnije spomenuti da će se izgradnjom kružnog puta oko Beograda otvoriti mogućnosti za gradnju poslovnog prostora B klase u većim razmerama koji će tržištu ponuditi više prostora po nižim cenama u narednih pet godina. Sve su to procene Jovice Jakovca, generalnog direktora Colliers International. On, u intervju za Preduzeće kaže da u narednih nekoliko godina neće doći do povećanja cena zakupa poslovnog prostora i da jedino nove zgrade na najboljim gradskim lokacijama klase A mogu zadržati trenutne cene zakupa.

Kako se kreće tržište poslovnog prostora i na koji način se oseća kriza na tržištu nekretnina u Srbiji?

Jovica Jakovac: Ako uzmemo u obzir da je tek pre pet godina počeo razvoj na tržištu poslovnog prostora u Beogradu, možemo reći da se tržište u Srbiji i Beogradu nalazi u početnim fazama i da je još nedovoljno razvijeno, tako da je teško govoriti o stabilnom tržištu i stabilnim trendovima. Jedna veća poslovna zgrada, od 20 do 30 hiljada kvadratnih metara, može uticati na promene na tržištu.

U poređenju sa glavnim gradovima u našem okruženju, možemo videti da Beograd ima oko 1,5 puta manje poslovnog prostora klase A u odnosu na Sofiju, ili čak šest puta manje u odnosu na Budimpeštu. Naša istraživanja pokazuju da će u Beogradu do kraja 2008. godine biti oko 200.000 kvadrata novog poslovnog prostora, a do kraja 2010. imaćemo 850.000 kvadratnih metara novog poslovnog prostora dostupnog tržištu.

Svetska kriza na finansijskom tržištu koja je dostigla svoj vrhunac pre nekoliko nedelja polako počinje da se oseća i u Srbiji. Ipak, ne verujem da će u narednih tri do šest meseci doći do značajnijih poremećaja jer se u ovom trenutku realizuju svi dogovoreni poslovi i novi ciklus gradnje počeće tek u drugom kvartalu 2009. godine. Najviše su ugrožene buduće investicije zbog nedostatka adekvatnih sredstava finansiranja. Ako govorimo o cenama na tržištu, najčešće se postavlja pitanje cena stanova gde definitivno možemo očekivati moguć mali pad dok će potražnja za maloprodajnim prostorima u svim segmentima tržišta i dalje biti značajna.

To su magacinski prostori, bilo samostalni ili u logističkim parkovima. Poređenja radi, Budimpešta ima šest puta više maloprodajnog prostora, a Varšava čak 10 puta više od Beograda pa je jasno da će se trend izgradnje “shopping” centara i “retail” parkova nastaviti i narednih godina i to ne samo u Beogradu (kao što je uglavnom slučaj sa poslovnim prostorom) već i Novom Sadu, Kragujevcu, Nišu, Subotici i drugim manjim sredinama.

Postoji li u ovom trenutku u Srbiji unapred izgrađen višak poslovnog prostora i hoće li se graditi istom dinamikom kao i dosad?

J. Jakovac: Trenutno na srpskom tržištu postoji 6,26 odsto slobodnog poslovnog prostora klase A i oko 14 odsto slobodnog poslovnog prostora klase B, što nam u proseku daje oko 10 odsto slobodnog poslovnog prostora na tržištu. Ove cifre se kreću u ravni zapadnog proseka, te je stoga teško govoriti o znatnijem višku poslovnog prostora. Colliers već sad ima informacije da će se naredne godine na tržištu pojaviti barem 100.000 kvadrata poslovnog prostora što u zavisnosti od uticaja finansijske krize na Srbiju može dovesti u neznatnoj meri do procentualnog povećanja slobodnog prostora.

U ovom trenutku je teško predvideti da li će investitori koji imaju mogućnost odlaganja izgradnje pojedinih projekata i doneti takvu odluku ili će nastaviti sa već započetim projektima. Ono što je svakako potrebno jeste izgradnja poslovnog prostora i van centralne poslovne zone u Beogradu kao i izgradnja poslovnih objekata u drugim gradovima Srbije.

Da li se firmama više isplati da kupe ili iznajme poslovni prostor? Kojim firmama biste savetovali da iznajmljuju, a kojim da kupuju poslovni prostor?

J. Jakovac: Imajući u vidu trenutno finansijsko stanje na tržištu, definitivno bih radije savetovao kompanijama da iznajmljuju poslovni prostor i na taj način oslobode kapital, koji bi im bio vezan kupovinom nekretnine, za korišćenje u svojoj osnovnoj delatnosti. U slučaju širenja kompanije ili smanjenja broja radne snage, iznajmljivanje poslovnog prostora povećava fleksibilnost kompanije i daje mogućnost preseljenja na lokacije koje će više odgovarati njihovim potrebama u tom trenutku, omogućavajući im da brže reaguju na promene na tržištu. U ovu kategoriju ne bih ubrojao osiguravajuća društva, banke ili retke kompanije u Srbiji koje planiraju da izađu na berzu ukoliko im posedovanje nekretnina uvećava osnovnu vrednost kompanije.

Očekuje li se da će možda porasti potražnja za kategorijama B i C poslovnog prostora?

J. Jakovac: Lično ne smatram da će doći do povećanja potražnje za C klasom poslovnog prostora, jer ta klasa podrazumeva loše održavan prostor na lošoj lokaciji bez parkinga, što je u suprotnosti sa svim potrebama modernih kompanija i može se očekivati da će sve zgrade koje spadaju u C klasu u ovom trenutku renoviranjem biti unapređene u B klasu. U svakom slučaju treba očekivati porast u zastupljenosti objekata B klase na tržištu, bilo izgradnjom bilo renoviranjem postojećih objekata, a pogotovo povećanjem izgradnje u delovima grada koji u ovom trenutku nisu zastupljeni zbog lošije infrastrukture (delovi grada van centralne i šire poslovne zone).

Kakvo je stanje na tržištu finansiranja poslovnog prostora? Hoće li firmama biti teže da dođu do kredita?

J. Jakovac: Banke će pooštriti svoju politiku odobravanja kredita, bilo za izgradnju bilo za kupovinu poslovnog prostora. Krediti se kod nas ne koriste za iznajmljivanje poslovnog prostora, ali očekujem da će daleko veći uticaj na tržište imati uvođenje i zakonsko regulisanje operativnog lizinga koji omogućava korisnicima iznajmljivanje poslovnog prostora na kraći rok i pod povoljnijim uslovima, a bez obavezivanja na kasniju kupovinu ili nastavak lizinga.

Da bi došli do operativnog lizinga, svakako je potrebno pravno regulisati ovaj segment što bi donelo dodatnu sigurnost i jasnoću svim subjektima u transakcijama i definitivno bi imalo pozivitan uticaj na tržište nekretnina. Tradicionalno, lizing se koristi najviše za već izgrađene nekretnine, iako je, u nedostatku zakona kao što je to bio slučaj ranije u Hrvatskoj, korišćen kao kredit klijentu uz praćenje gradnje, a pravi lizing bi stupio na snagu po završetku projekta.

Kako komentarišete trenutni pad cena nekretnina u regionu? U Crnoj Gori su cene prepolovljene, u Bosni snižene 10 odsto. Zašto u Srbiji nije došlo do pada cena nekretnina?

J. Jakovac: Prilikom ovakvih poređenja treba imati u vidu stadijum razvoja tržišta koja se porede, pri čemu su tržišta nekretnina u Bosni i Crnoj Gori trenutno u ranijem stadijumu razvoja u odnosu na Srbiju, a prisutna je i razlika u veličini tržišta i razvijenosti lokalne ekonomije. Kada govorimo o crnogorskom tržištu koje je doživljavalo spekulativni bum u poslednje dve godine, bilo je za očekivati da i bez uticaja ekonomske krize u svetu dođe do izjednačavanja tražene i realne cene nekretnina.

Ipak treba istaći da će i dalje u Crnoj Gori dobri projekti na dobrim lokacijama sa dobrom infrastrukturom zadržavati višu cenu koju i prema svim svetskim merilima zaslužuju dok će većina prosečnih projekata biti prodavana daleko ispod željene (projektovane) cene ili se neće prodavati uopšte. U Crnoj Gori uglavnom govorimo o tržištu stambenih projekata. Treba istaći da je Colliers završio iznajmljivanje prvog šoping mola u Crnoj Gori i da trenutno bez većih poteškoća iznajmljujemo još jedan šoping mol u centru Podgorice, tako da možemo zaključiti da nije došlo do smanjene potražnje i pada cena na tržištu maloprodajnog prostora.

Kako će se kriza odraziti na one firme koje su uzele kredite za stanove u izgradnji a nisu ih prodale?

J. Jakovac: Kada se prave ovakve procene, neophodno je imati u vidu zasićenje tržišta, odnosno odnos između ponude i potražnje. Istraživanja pokazuju da je prosek u zemljama Evropske unije oko 470 stambenih jedinica na 1.000 stanovnika dok je taj prosek u Beogradu oko 280 stambenih jedinica na 1.000 stanovnika. Iz ovoga je lako izvesti zaključak da tržište stanova u Beogradu nije ni blizu zasićenog i da postojeći tempo izgradnje od oko 7.500 stambenih jedinica godišnje ne može da podmiri ogromne potrebe tržišta u skorije vreme.

Ipak treba istaći da će manji investitori koji su uzeli kredite od banaka zbog ove situacije biti prinuđeni da ponude popuste i od 20 odsto za plaćanje unapred da bi mogli da izmire obaveze prema banci. To je jedan od glavnih razloga zašto se danas spominje smanjenje cena na tržištu, a ne neki drugi faktori kao što je između ostalog odnos između ponude i potražnje.

Ministar prostornog planiranja Oliver Dulić najavio je da će se graditi nekoliko hiljada socijalnih stanova godišnje u kojima će zakup biti nešto više od 50 evra. Kako će to uticati na tržište nekretnina?

J. Jakovac: Iskreno se nadam da će doći do ostvarenja ove inicijative kako bi bili zbrinuti najugroženiji slojevi stanovništva kojima takva prilika do sada nije bila pružena. To neće imati apsolutno nikakvog uticaja na tržište nekretnina. Većina naših sugrađana koja bi se kvalifikovala za ovu formu iznajmljivanja stanova nije spadala u kategoriju koja bi kupovala stan u narednih nekoliko godina. Osim toga, verujemo da će grad osigurati iznajmljivanje ovih stanova ugovorom koji sprečava davanje u podzakup odnosno dalje iznajmljivanje ovakvih stanova trećim licima i obaranje cena na tržištu.

poziv na pretplatu na

(Foto: b)
Unos komentara je omogućen samo ulogovanim korisnicima.
Pratite na našem portalu vesti, tendere, grantove, pravnu regulativu i izveštaje.
Testiraj besplatno!
Prijavite se na naš dnevni ekonomski bilten koji će stizati na vašu mejl adresu krajem svakog radnog dana.
Potpuna informacija je dostupna samo komercijalnim korisnicima-pretplatnicima i neophodno je da se ulogujete.
Testiraj besplatno!
Testiraj besplatno!
Potpuna informacija je dostupna samo komercijalnim korisnicima-pretplatnicima.
Testiraj besplatno!

Ako ste već korisnik, ulogujte se:
Zaboravili ste šifru? Kliknite OVDE
Za besplatno probno korišćenje, kliknite OVDE