(AG Nekretnine) Rastuće hotelsko tržište u centralnoj Evropi

Budući hotel u Bloku 11a, Novi Beograd

Investicioni apetit za hotelske kapacitete širom centralne i istočne Evrope je i dalje jak. Srećom, ovaj region je manje pogođen trenutnim tržišnim uslovima i padom plasmana na kreditnom tržištu, koji su primećeni od strane globalnog savetnika za nekretnine - Cushman & Wakefield (C&W).

“Investicije u hotele su postale profitabilan posao za sve igrače na tržištu. Uz tradicionalne investitore, rastući broj domaćih i regionalnih kompanija ulaže u hotelski sektor u centralnoj i istočnoj Evropi, uključujući i one investitore koji su svoja sredstva ulagali u komercijalne nekretnine”, rekao je Saša Golubović, asistent direktora u C&W Hospitalitiju.

Pozitivan aspekt hotelskog investicionog tržišta u centralnoj i istočnoj Evropi se ogleda u postojanosti performansi i profitabilnosti ovog sektora. Banke imaju sve veći interes da finansiraju projekte izgradnje hotela, dok neke institucije osnivaju specijalizovana odeljenja za finansiranje hotelskog sektora. Prilikom finansiranja pozajmica je povecana sa 1.6% na 2.5% preko granice EURIBOR u skladu sa trenutnim uslovima tržišta. Opšti trend se ogleda kroz uvećanje direktnih investicija obzirom na operativne i investicione troškove koji se javljaju u hotelijerskoj industriji i koji idu od 6,5% do 9,5% u okvirima CEE.

Saša Golubović, sasha.golubovic@eur.cushwake.com

Što se tiče ponude, tržište doživljava nedostatak kvalitetnih hotela za prodaju. Visoki profiti koje investitori očekuju su uticali na neke prodavce da se povuku sa tržišta, što je dovelo do toga da je broj hotela za prodaju vrlo ograničen.

LTV radijusi (LTV = Kredit na vrednost) menja se od prosecnih 80% duga kao sto je bilo u 2006. do 70% u nekim okolnostima. Međutim, dobro ustanovljeni klijenti banaka nastavljaju sa pozajmicama bez obzira na visoke kamate na kredite.

buduće kule kod Hotela Jugoslavija

Predstavljene investicije u hotelske kapacitete su najveće transakcije u centralnoj i istočnoj Evropi i Rusiji. Iznosi investicija su doživeli značajan porast od oko 85% u 2006. godini, u odnosu na 2005., zbog jakog tržišta nekretnina i velikog interesovanja investitora za hotelske kapacitete. Tržište se stabilizovalo 2007. godine zbog početka opadanje kreditnih plasmana u drugoj polovini godine. Očekujemo da će prodaja na tržištima u centralnoj i istočnoj Evropi biti dosta niža u 2008. godini jer vlasnici neće menjati svoje pozicije u postojećim hotelima, što će dovesti do rasta finansijskih troškova i održavanja neravnoteže između očekivanih cena i profita od strane kupaca i prodavaca.

buduće kule kod Hotela Jugoslavija

Što se tiče prodaje hotela u Srbiji u poslednjih nekoliko godina, najveće transakcije su zabeležene u kupoprodaji hotela Jugoslavija (31,3 miliona evra) i hotela Metropol (28 miliona evra) u 2006. godini i u kupoprodaji hotela Continental i poslovnog kompleksa (149 miliona evra) u 2008. godini. Ove transakcije su rezultat privatizacija i nisu ostvarene od strane privatnih kompanija ili pojedinaca, što predstavlja odraz faze „razvitka” i „konvergencije” kroz koju beogradsko hotelsko tržište trenutno prolazi.

Poslovni rezultati hotelskog sektora

Hoteli u glavnim gradovima u centralnoj i istočnoj Evropi su na različitim stepenima razvitka. Prag i Budimpešta se smatraju „zrelim”, dok se Bukurešt i Beograd posmatraju kao hotelska tržišta u razvitku. Prognoze za Budimpeštu i Prag su da će stabilizovati poslovne rezultate u kratkom vremenskom roku, dok za Beograd predviđamo da će nastaviti sa razvojem zbog slabe ponude kvalitetnih hotelskih soba i jake konkurencije.

Primećujemo da su zrela tržišta u centralnoj i istočnoj Evropi stabilizovala svoje poslovne rezultate, dok je Beograd poboljšao procenat popunjenosti kapaciteta i povećao prosečnu cenu sobe u 2008. u odnosu na 2007. godinu.

Beogradsko hotelsko tržište

Smatra se da je hotelsko tržište u Srbiji „u razvoju” i da nudi unosne poslovne prilike. Ipak, postoje određene tržišne karakteristike koje ograničavaju njegov pun potencijal. Između ostalog, to su visoke cene zemljišta i izgradnje u odnosu na cene u drugim gradovima regiona, manjak kvalitetnog zemljišta za izgradnju hotelskih kapaciteta, nerešeni imovinsko-pravni odnosi, što su sve faktori koji ograničavaju broj investitora. Nedostatak jake konkurencije u hotelskom sektoru je uticao da cena soba značajno porastu u kratkom vremenskom periodu.

buduće kule kod Hotela Jugoslavija

Razvoj infrastrukture je ključni faktor u procesu pravljenja Beograda privlačnijim za strane goste i obnavljanje aerodroma Nikola Tesla je važan korak ka tom cilju; izgradnja zabavnih sadržaja, restauracija zgrada i programi podmlađivanja objekata će privući turiste da svoj odmor provedu u Beogradu, što je tržišni segment koji je trenutno ograničen. Grad je, prvenstveno, posećen od strane učesnika na korporativnom tržištu, a hotelskim kompanijama je potreban veći fokus na turističko tržište da bi poboljšali poslovne rezultate i smanjili rizik po osnovu traznje.

Trenutna faza planiranja i razvoja hotelskog sektora u Beogradu obuhvata hotel Stari Mlin, u Bloku 26, revitalizaciju hotela Continental i izgradnju hotelskog kompleksa Plaza Centers. Uz to, hoteli Slavija i Lux će biti privatizovani. U ovom momentu, najznačajniji investitori u hotelski sektor u Beogradu su Delta i nekolicina posednika iz Grčke čije su investicije vezane za hotele In i Metropol. Broj kompanija koje realizuju hotelske projekte u Beogradu je i dalje vrlo mali, dok institucionalni investitori ni ne postoje na tržištu. Ipak, s obzirom na činjenicu da su se investicioni prihodi vezani za hotelski sektor smanjili sa 13% u 2004. na 9% u 2008. godini, što je znak povećanja interesovanja investitora za taj sektor, predviđamo da će hoteli imati svoj investicioni zamah u bliskoj budućnosti.

Napomena : Cushman & Wakefield Hospitality EMEA – filijala u vlasništvu kompanije Cushman & Wakefield – zapošljava preko 32 osobe u Londonu, Budimpešti, Istambulu, Lisabonu, Madridu, Milanu, Moskvi, Pragu i Varšavi. Kompanija je trenutno uposlena na preko 50 ključnih projekata u EMEA regiji, gde su izvršili procenu hotelskih kapaciteta vrednih preko 3 milijarde evra od 2007. godine do danas i trenutno vrše izbor operatera za preko 10,500 hotelskih soba. Timovi ove kompanije realizuju velike razvojne projekte u Bugarskoj, Cape Verde-u, Dubaiju, Crnoj Gori, Maroku, Mozambiku, Portugalu, Rusiji i Ujedinjenom Kraljevstvu. Podršku dobijaju od timova hotelske industrije u Asia Pacific i Sjedinjenim Državama, što znači da C&W Hospitality može svojim klijentima obezbediti integrisanu prekograničnu uslugu preko više od 80 obučenih hotelijerskih stručnjaka.

C&W Hospitality EMEA nudi razvojne konsultantske usluge, usluge procene kapaciteta i izbora operatera, investicione savete i usluge predstavljanja kompanija iz hotelskog i turističkog sektora. Timovi ove kompanije imaju veliko iskustvo u radu na tržištu hotelskih nekretnina, kao i u domenu brokerskih poslova vezanih za nekretnine, bankarstvu i finansijama, upravljanju hotelima, hotelskom marketingu i razvoju.

Tim kompanije C&W Hospitality u Budimpešti je u 2008. godini radio na projektima u Mađarskoj, Srbiji, Crnoj Gori, Bugarskoj, Rumuniji i Letoniji. Naš cilj je da nastavimo naš razvoj i proširimo obim posla širom centralne i istočne Evrope. Takođe želimo da zaposlimo nove kadrove i pripremimo se za nove projekte u regionu, a središte pažnje će nam biti na investicionim prodajama i pronalazenju renomiranih operatera u industriji, na projektima u Balkanskom regionu.

izvor :