Izvor: AG Nekretnine | Utorak, 15.04.2008.| 15:47
Izdvojite članak Odštampajte vest

(AG Nekretnine) Tržište poslovnih prostora u Beogradu, stanje mart 2008.godine

Grawe

Izgradnja poslovnih prostora u Beogradu je trenutno najaktivniji sektor na tržištu nekretnina a izgleda da će i ubuduće to biti. Ima mnogo projekata kako u fazi predizgradnje tako i u fazi izgradnje. Srbija još uvek predstavlja nerazvijeno tržište, sa svega nekoliko internacionalnih izvođača koji ga testiraju Do sada su se strani izvođači fokusirali pre svega na izgradnju poslovnih prostora i može se reći da su bili uspešni u tome i nestrpljivi su da se okušaju u jos nekim projektima.

Uprkos brzom tempu razvoja, ponuda poslovnog prostora u Beogradu je relativno niska, u poređenju sa drugim prestonicama Istočne Evrope.

U 2006. godini potražnja za poslovnim prostorom na beogradskom tržištu je bila skromna i rezultirala je sa 25.000 m2 i nekoliko internacionalnih zakupaca koji su imali svoje uporište na srpskom tržištu.

Grawe

U ovom trenutku tržište raspolaže sa oko 118.000 m2 poslovnog prostora klase A. U izgradnji je još 200.000 m2 čiji je završetak predviđen u 2007. i 2008. godini, što će povećati ponudu na 334.500 m2. Najviše se gradi na Novom Beogradu.

Lokacija

U Srbiji je tržište koje se odnosi na poslovne prostore fokusirano isključivo na Beograd. Zona poslovnog prostora prostire se na dve lokacije: tradicionalno jezgro starog dela Beograda poznato kao „downtown“ i Novi Beograd, preko reke Save.

Ponuda i potražnja

Još uvek je velika potražnja za poslovnim prostorom jer se mnoge kompanije šire ili imaju potrebu da stanove koji se izdaju kao poslovni prostor prilagode sopstvenim standardima. Većina potražnje za poslovnim prostorom potiče od internacionalnih kompanija. Domaće kompanije se odlučuju za kupovinu nekretnina ili za iznajmljivanje stanova koji se izdaju kao poslovni prostor.

Trenutna raspoloživa kvadratura poslovnog prostora na beogradskom tržištu je u porastu zahvaljujući objektima koji se grade. Prema našoj oceni, slobodnog prostora ima otprilike od 7% - 10% i on neće biti u porastu sve dok se na tržištu ne pojave nove velike kvadrature za useljavanje.

Rente

Cena iznajmljivanja poslovnog prostora klase A u starom delu grada iznosi 21€/m2 mesečno i 18 €/m2 mesečno na Novom Beogradu. Izvođači sada počinju da diferencijalizuju svoj proizvod što će rezultirati uravnoteženijom ponudom po različitim cenama.

GTC square

Ponuda – Tržište poslovnih prostora klase A

Izgradnja poslovnih prostora je trenutno najaktivniji sektor na tržištu nekretnina a izgleda da će i ubuduće to biti. Ima mnogo projekata kako u fazi predizgradnje tako i u fazi izgradnje. Srbija još uvek predstavlja nerazvijeno tržište, sa svega nekoliko internacionalnih izvođača koji ga testiraju. Do sada su se strani investitori fokusirali pre svega na izgradnju poslovnih prostora i može se reći da su bili uspešni u tome I nestrpljivi su da se okušaju u jos nekim projektima. GTC je sagradio poslovnu zgradu na Novom Beogradu, trenutno gradi stambeno – poslovni objekat na kraju ulice Milentija Popovića Avenija 19, a u toku je izgradnje još jednog projekta, zgrade GTC Square na Trećem Bulevaru. CA Immo vlasnik je poslovne zgrade Sava Business Center sa totalom od 20.000m2 a treba pomenuti i lokalne investiture kao što su Azzaro i M – Invest sa zgradama od po cca 6000 m2.

Postoji još manjih projekata različitih tipova koje planiraju ili grade lokalni investitori, ali nijedan nije te vrste. Zbog činjenice da je izgradnja nekretnina još uvek u ranoj fazi, uzeli smo u obzir izgradnju poslovnih prostora iako ona nije direktno uporediva.

Grawe
(Marina Dorćol)

Najznačajniji završeni objekti klase A su: GTC House, GTC Avenija 19, Atrium, Airport City faza I i II, Luk Oil/Monus, Ušće, Napred/Grawe, European Business Centre, Hypo Plaza, Belgrade Office Park i zgrada MPC-a.

Objekti u fazi izgradnje su: Airport City faza III sa planiranim rokom završetka u aprilu 2008, Sava Grad čiji je završetak najavljen za treći kvartal 2008, zatim Atlas Project na Tošinom bunaru, na Novom Beogradu, čiji rok završetka još uvek nije određen, kao i Mali Kolektiv u centru gradu.

Grawe
(Ušće)

Projekti u fazi planiranja i predizgradnje su Delta Hotel/Office u Bloku 20 na Novom Beogradu, Delta Autokomanda, Marina Dorćol.

Projekti u fazi dobijanja dozvole su: Beko Site (hotel koji će po planu verovatno imati i stambeni i poslovni deo), zgrada MUP-a u Kneza Miloša ( ili će biti šoping centar sa hotelom ili poslovna zgrada, u zavisnosti od studije izvodljivosti), Stari Mlin (poslovna zgrada), Ušće kula II (poslovna zgrada/hotel) i Luka Beograd (stambeni/poslovni prostor , još uvek nema detaljnih informacija).

Zauzetost poslovnih prostora na tržištu

NLB je 2006. godine kupio European Business Centre za 25 miliona evra. NLB koristi ovu zgradu kao svoje sedište u Beogradu. Međutim i pored toga, izdavaće se deo viška slobodnog prostora. Početna ponuđena cena je 22 €/m2 mesečno i na tržištu je aktuelna već više od godinu dana ali bez nekog većeg uspeha. Delom možda zbog toga što nisu koristili profesionalne usluge agencija koje posreduju pri iznajmljivanju, a delom zbog toga što im to nije bio prioritet.

Grawe

Investiciono tržište

Dve poslovne zgrade su prodate u toku protekle godine. Polovina zgrade Beopetrol/Lukoil u vlasništvu MR Građevinar prodata je za 8 miliona evra. Mnogo manja zgrada van gradskog centra, sa površinom za iznajmljivanje od oko 2.500 m2 prodata je za 4,6 miliona evra. Zgrada Invest banke, koja predstavlja objekat C klase u samom gradskom jezgru prodata je za 24 miliona evra. Nije obelodanjena cena po kojoj je Grawe kupio polovinu zgrade Napred u Mihajla Pupina , koja se sastoji iz dva dela i koja je prodata u sivoj fazi. U deo zgrade je useljen Grawe a deo će biti izdat. Srbija jos uvek predstavlja nerazvijeno tržište, sa svega nekoliko internacionalnih izvođača koji ga testiraju.

Izvođač Afrika/Izrael uspešno je završio i izdao poslovne objekte naznačene kao faza I i II, i započeta je faza II na istoj lokaciji. Izvođač Durst sa uspehom je priveo kraju i izdao 100% prostora u rekordnom roku. Trenutno traže zemljište za izgradnju za svoj novi projekat. Postoji još manjih projekata različitih tipova koje planiraju ili grade lokalni izvođači, ali nijedan nije te vrste. Izvođač European Construction, ogranak domaće firme MPC, sklopio je saradnju sa Merril Lynch i razmatra mogućnost korišćenja kule bliznakinje u Ušću. Zbog činjenice da je izgradnja nekretnina još uvek u ranoj fazi, uzeli smo u obzir izgradnju poslovnih prostora iako ona nije direktno uporediva.

Nekada su GTC, Atrium i Ušće obezbeđivali prosečne rente između 19 i 21 €/m2 mesečno, dok je za Airport City prosečna cena rente iznosila 18 €/m2 mesečno. Nedavno je Airport City okončao proces rentiranja druge faze cenom od 17 €/m2 mesečno, a očekuje se da će GTC svoju 19. Aveniju izdavati po prosečnoj ceni od 18 €/m2 mesečno.

zgrada preko puta Kalemagdana

Uz to, početkom godine kompanija Hypo Consultants prodala je svoje nekretnine u Srbiji kompaniji MPC i Cappoto Build.

Što se tiče prodaje zemljišta, 4 hektara pored zoološkog vrta na Kalemegdanu prodato je za 55,8 miliona evra. Međutim, u ovu cenu su uljučeni i troškovi rušenja. Za zemljište od 0,95 hektara na kome se nalazi polusrušena zgrada MUP-a u Kneza Miloša, pored uključenja na autoput plaćeno je 28 miliona evra. Objekti i 1,4 haktara zemljišta koji su nekada bili vlasništvo BIP-a u Skadarliji, prodati su nekoj italijanskoj firmi za 10 miliona evra.

Stopa povraćaja investicije za poslovne objekte A klase u Beogradu trenutno se kreće između 8,00 i 9,25%.

autor : Srđan Vujučić. King Sturge, Managing direktor

srdjan.vujicic@kingsturge.com

izvor :

Unos komentara je omogućen samo ulogovanim korisnicima.