(AG Nekretnine) Finanasiranje izgradnje nepokretnosti kroz model Projektnog finansiranja - SPV kao alat koji život znači!

Pokretanjem investucionih ciklusa u Srbiji, nametuo je i razvoj različitih modela finansiranja. „Kreditno“ rešenje je postalo u osnovi „najskuplje“, dok je za neke druge modele finansiranja jako mali broj pravnih subjekata u stanju da efektno i pozitino konkuriše kod banaka ili drugih finansijskih institucija za slobodna sredstva. Zbog toga je neophodno, da recimo kod modela projektnog finansiranja, kompletan model bude razumljiv i prepoznatljiv za potencijalne klijente.

Na sceni je mukotrpan proces upoznavanja tržišta sa prednostima koje različiti modeli finansiranja pružaju! U Srbiji se, na tržištu kapitala vezanog za finanasiranje izgradnje nepokretnosti sa pratećom opremom, sve češće sreće model Projektnog finansiranja.

Kao glavna i početna karakteristika ovog modela je obligatno formiranje potpuno novog preduzeća koje će biti predmet projektnog finansiranja. To novo osnovano preduzeće ili već odomaćen SPV, trpi u praksi mnoga tumačenja. To je jedan od ključnih razloga da ovom prilikom potpuno objasnimo i pojasnimo njegovo suštinsko i praktično značenje!

Definicije i tumačenja

Namenska firma, često se naziva i Special Purpose Vehicle / Single Purpose Vehicle (SPV), Special Purpose Company / Single Purpose Company (SPC), Special Purpose Entity / Single Purpose Entity (SPE) ili Single Purpose Company (SPC), je pravno lice koje se osniva većinom u svrhu korporativnog, tj. Projektnog finansiranja.

To je je korporativno telo (često je to društvo sa ograničenom odgovornošću neke vrste ili, ponekad, partnerstvo sa ograničenom odgovornošću) osnovano da ispuni uske, specifične ili privremene ciljeve. Primarno da bi izolovalo finansijski rizik, često stečaj, ali ponekad i posebno oporezivanje ili regulatorni rizik. U SPV za finansiranje se unosi imovina, kako bi se ova prava kasnije mogla uknjižiti ili kako bi se na drugi način moglo raspolagati standardizovanim pravima vlasništva.

Ovakve firme se često osnivaju kada se udružuje više preduzeća zbog realizacije nekog konkretnog projekta, kao npr. izgradnja neke nekretnine ili razvoja neke tehničke inovacije. Kod velikih projekata finansijeri često traže osnivanje takve kompanije. Time se kreditni rizik ograničava na specijalne projekte. Ne postoji opasnost pojavljivanja još drugih rizika iz drugih poslovnih aktivnosti, koje finansijer (većinom neka banka) ne može da sagleda. SPV-ovi se koriste i kod ABS-finansiranja (Asset Backed Securities).

Special purpose vehicle – SPV, može biti u vlasništvu jednog ili više entiteta, dok u nekim slučajevima zakon nalaže da ovakva kompanija mora biti u posedu određenih strana u određenim procentima. Često je važno da SPV nije vlasništvo onog entiteta u čije se ime SPV osniva (sponzor).

Na primer, u kontekstu obezbeđenja kredita, ako je sredstvo obezbeđenja SPV-a u vlasništvu ili pod kontrolom banke čiji su se krediti obezbeđivali, SPV će biti konsolidovano sa ostatkom bankovne grupe za regulatorne, računovodstvene I stečajne poslove, koji će pobiti tačku sekjuritizacije (obezbeđenja). Zbog toga mnogi SPV-i se osnivaju kao kompanije “siročad” sa svojim deonicama zasnovanim na dobrotvornom poverenju i sa profesionalnim direktorima obezbeđenim od strane administrativne kompanije da bi se osiguralo da nema povezanosti sa sponzorom.

Osim toga SPV-ove koriste i banke za uknjižavanje, kako bi se određeni finansijski rizici preneli na tržište kapitala. Tako se na SPV može preneti ili kreditni portfelj za koji postoji rizik izostanka ili SPV sa bankom zaključuje Credit Default Swap ugovor, gde nastupa kao davalac obezbeđenja za neki kreditni portfolio. Time SPV, odnosno njegovi poverioci preuzimaju kreditni rizik banke a zauzvrat dobijaju određenu premiju, a u čijim knjigama kreditni rizik više nije upisant.

SPV-ovi svoje sedište često imaju u zemljama sa pogodnom poreskom politikom ili manjim preprekama zanjihovo osnivanje, tzv. Offshore-banke, kao npr. Bahamima, Kajmanskim ostrvima, Devičanskim ostrvima i slična. Izraz „offshore“ (leži uz obalu) odnosi se na činjenicu da se uglavnom radi o ostrvskim državama.

Razlozi za formiranje

Neki od razloga za osnivanje entiteta posebne namene su:

· Sekjuritizacija: SPV-i se često koriste za obezbeđenje kredita (ili drugih primanja). Na primer, neka banka može poželeti da izda garanciju zasnovanu na hipoteci čije isplate dolaze iz pula kredita. Ipak, ove kredite treba zakonski odvojiti od drugih obaveza banke. To se rešava osnivanjem SPV-a i prebacivanjem kredita sa banke na SPV;

· Podela rizika: Kompanije mogu koristiti SPV da zakonski izoluju visokorizične projekte od matične kompanije I da dozvole drugim investitorima da preuzmu deo rizika;

· U konkurentske svrhe: Na primer, kada su Intel i Hewlett-Packard počeli da proizvode IA-64 (Itanium) procesorsku arhitekturu, osnovali su entitet posebne namene u čijem je posedu bila intelektualna tehnologija koja stoji iza procesora. Uradili su to da bi sprečili konkurente, kao što je AMD, da pristupe toj tehnologiji preko licencnih poslova koji postoje od ranije;

· Finansijski inženjering: SPV-i se često koriste u složenim shemama finansijskog inženjeringa kojima je glavni cilj izbegavanje poreza ili manipulacija finansijskim izveštajima. Verovatno najpoznatiji primer kompanije koja koristi SPV da bi ostvarila pomenuti cilj je Enron;

· Regulatorni razlozi: Entitet posebne namene se može ponekad osnovati unutar neke izdvojene strukture da bi se izbegla neka regulatorna ograničenje, kao što je to regulativa vezana za poreklo vlasništva nad određenim osnovnim sredstvima.

• Investiranje u svojinu: Neke zemlje imaju drugačije poreske stope za kapitalni profit i profit od prodaje svojine. Iz poreskih razloga, dati različitim kompanijama da poseduju različite delove svojine može biti dobra stvar. Te kompanije se onda mogu prodati i kupiti umesto pravih svojina, efektivno konvertujući profit od prodaje svojine u kapitalni profit zbog poreza.

Preporuke za Srbiju

Za tržište nekretnina u Srbiji, specijalno za glavni grad Beograd, korišćenje SPV-a (odnosno SPC-a) ima posebnu važnost iz dva glavna razloga:

1. Iz fiskalnih (poreskih) razloga, slično kao i u drugim zapadnim zemljama, „Share Deal“ versus „Asset Deal“. U Srbiji osnovni porez na promet iznosi 5% Ovaj porez od 5% kod „Share Deal-a“ ne postoji. Ovde međutim treba obratiti pažnju na to, da svih 100% „Share-ova“ ne menja svog vlasnika odmah, nego preostaje jedan „sitan deo“, koji se tek u nekom kasnijem vremenskom trenutku prenosi na novog vlasnika.

2. U Srbiji, a posebno u glavnom gradu Beogradu, se za većinu lokacija, namenjenih za poslovne svrhe ne može steći pravo vlasništva, već samo „neograničeno pravo korišćenja“, koje je ograničeno na vremenski period do 99 godina. Posebno za prenos vlasništva nad zemljištem, ova uredba predstavlja veliku prepreku. Investitor može da kupi zemljište (najčešće u okviru nekog javnog tendera), ali isto potom ne može da proda. Tek pošto na tom zemljištu sagradi neki objekat, investitor može da proda ovaj objekat sa pripadajućim zemljištem (ispod objekta i oko objekta). Većinom je već dovoljno da se projekat izgradnje započne, da bi se „objekat u izgradnji“ mogao prodati (naravno i u ovom slučaju sa pripadajućim zemljištem).

Kako bi se olakšalo investitorima da efektivnije i pojačano ulažu na tržištu razvoja nekretnina u Srbiji, a posebno u Beogradu, preporučuje se da se ove investicije, ukoliko je to moguće, uvek realizuju posredstvom SPV-ova, tj. SPC-ova. U konkretnom slučaju to znači da bi za svaki projekat razvoja nekretnine (Real Estate Development project) trebao da se osnuje zaseban SPV/SPC, koji će onda na pojedinim tenderima pojaviti kao novi vlasnik lokacije, tj. zemljišta. Kada je onda npr. neko određeno zemljište vlasništvo SPV/SPC-a, investitior ovo zemljište može da proda nekom drugom investitoru tako što će mu prodati SPV/SPC, a formalni vlasnik zemljišta uvek ostaje isto SPV/SPC.

Kod privatizacije državnih preduzeća u Srbiji, primena instrumenta SPV/SPC takođe pruža određene podonosti. Slična problematika vlasništva nad zemljištem i prenosom postoji i u drugim „zemljama u tranziciji“, u kojima je ova problematika takođe rešiva pomoću instrumenta SPV/SPC.

Očekivanja za Srbiju

Srbija je zemlja u tranziciji, u svojoj možda najosetljivijoj fazi i u periodu kada se konačno i potpuno budi i razvija preduzetnički duh. Zbog toga je nužno da svi učesnici u tom procesu sprovedu i iznesu dodatne napore, kako bi se proizveo konačno dodatni kvalitet. Učenici na „strani finansiranja“ treba da učine dovoljan napor da objasne i promovišu nove ili specifične modele finansiranja, jer se događa da zbog obične neobaveštenosti ili neznanja potencijalni klijenti ne mogu biti valjano usluženi iakol možda ispunjavaju potrebne uslove.

Zbog svega gore navedenog i potencijalni klijenti trebaju da ovladaju svim specifičnostima koje se odnose na zadovoljenje propisanih uzansi prilikom dodeljivanja i odobravanja potrebnih finansija. Zato je nužno početi sa primenom određenih aktivnosti koje će to pospešiti. Tako, da kada dođu u situaciju da konkurišu za dobijanje kapitala, to bude jedan običan i ustaljen, tj. očekivan proces sa pozitivnim ishodom!

autor :

Alexander Petritz, MSc,

CEO of Immorent Beograd d.o.o.

alexander.peritz@immorent.co.yu

izvor :