Jedna rampa manje za investitore - Novi Zakon o konverziji građevinskog zemljišta donosi pravnu sigurnost ulagačima

Skupština Srbije je 16. jula 2015. usvojila Zakon o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu, čija će puna primena početi 28. jula ove godine. Kako je po usvajanju zakona izjavila ministarka građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Zorana Mihajlović, njegov glavni cilj je da okonča svojinsku transformaciju nad građevinskim zemljištem, te da "otkoči" investicije u ovom sektoru.

Primena ovog zakona trebalo bi da pospeši razvoj posrnule građevinske industrije u Srbiji, čiji je kolaps počeo 2009. godine, odnosno po usvajanju tadašnjeg Zakona o planiranju i izgradnji. Naime, odredbe ovog zakona proglašene su neustavnim, a posledica je bila stagnacija u izdavanju građevinskih dozvola, odnosno svojevrsna blokada građevinske industrije.

- Zbog odluke Ustavnog suda iz 2013. godine građevinsko zemljište je "de facto" bilo blokirano za investicije, te je bilo neophodno doneti novi zakon koji će uvažiti odluku suda i omogućiti gradnju - kaže za "eKapiju" Ivan Radak, savetnik u NALED-u.

On ističe da je za investitore naročito korisna odredba kojom je propisano da korisnici prava na konverziju uz naknadu mogu da traže njegovo pretvaranje u pravo zakupa na građevinskom zemljištu na 99 godina (uz naknadu). Time je, kako navodi, ovim licima omogućeno da ostvare pravo da grade na tom zemljištu, bez uslovljavanja da prvo steknu pravo svojine.

- Zakonodavac je na taj način omogućio besplatnu konverziju izgrađenog zemljišta. Samim tim je korisnik prava na konverziju uz naknadu izjednačen sa svim drugim licima kojima je dozvoljena besplatna konverzija, čime se ponovo otključava gradnja - naglašava Radak.

U advokatskoj kancelariji Janković Popović Mitić (JPM) takođe smatraju da će novi zakon poboljšati investicionu klimu.

- Pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine doprineće pravnoj sigurnosti investitora, koji neposredno ili posredno stiču građevinsko zemljište, a samim tim doprineće i predvidivosti poslovnog okruženja u Srbiji. Strani investitor će sada biti svestan koje pravo stiče, kao i da je ono jasno definisano zakonom - poručuju iz JPM.

Važno je napomenuti da je, ukoliko se vrši konverzija izgrađenog građevinskog zemljišta, podnosilac zahteva oslobođen plaćanja naknade za konverziju onog dela zemljišta koje se koristi za redovnu upotrebu objekta.

Kada je reč o neizgrađenom zemljištu, na njemu je omogućen dugoročni zakup, pri čemu je zakupnina za 99 godina ekvivalentna tržišnoj ceni zemljišta. Nakon što na njemu izgradi objekat, zakupac može da konvertuje svoje pravo u pravo svojine, te da umanji cenu konverzije za vrednost izgrađenog zemljišta.

Ovakva zakonska regulativa stvara uslove za povoljnu konverziju, te pokazuje da je glavni cilj zakona podsticaj izgradnje i pravna zaštita investitora.

- Pravo svojine na građevinskom zemljištu olakšaće i projektno finansiranje, s obzirom na to da će postojati mogućnost da se na zemljištu upiše hipoteka pre nego što se dobije građevinska dozvola - objašnjavaju iz Janković Popović Mitić.

Kako za "eKapiju" kažu u Ministarstvu građevine, cilj je da se na čitavoj teritoriji Srbije uspostavi pravo svojine na građevinskom zemljištu, a pravo korišćenja "kao reliktni socijalistički institut ode u istoriju".

Osim pravne sigurnosti, kao benefit novog zakona navode i brže dobijanje dozvola za izgradnju, koje će pozitivno uticati na građevinsku industriju.

- Zakon je predvideo jedan prelazni period, koji ističe 28. jula ove godine. Istekom ovog roka, svi korisnici će kao uslov za dobijanje građevinske dozvole morati da izvrše konverziju zemljišta - dodaju u Ministarstvu.

Staje se na kraj privatizaciji

Kako objašnjavaju u Ministarstvu građevine, novi Zakon se, između ostalog, odnosi na sva lica koja su pravo korišćenja na građevinskom zemljištu stekla u postupku privatizacije, stečajnog ili izvršnog postupka.

To znači da investitori, koji su pravo korišćenja stekli tokom privatizacija, neće moći da to pravo prenesu na druga lica i inkasiraju na vrednosti zemljišta. Naime, oni će po novom Zakonu biti u obavezi da izvrše konverziju po tržišnoj vrednosti zemljišta. Isto važi i za biznismene koji su kupovali firme sa ciljem da na njihovim mestima grade nekretnine.

Oni su, doduše, imali godinu dana da na zemljištu izgrade objekat i na taj način izbegnu dobar deo cene konverzije, ali zato posle 28. jula, ukoliko žele da grade, ne mogu da izbegnu plaćanje. Konverziju će plaćati i društvena preduzeća, sportska društva i sva lica koja su pravo korišćenja radi izgradnje stekla do 13. maja 2003. godine.

Kako se određuje tržišna vrednost zemljišta?

- Organ nadležan za konverziju pribavlja u roku od tri dana od dana podnošenja zahteva od lokalne poreske administracije akt o tržišnoj vrednosti zemljišta. Po dobijanju tog akta podnosilac zahteva ima mogućnost da se izjasni o visini utvrđene vrednosti i načinu plaćanja - kažu iz Ministarstva.

Za investitore je važno da postoje osnovi za umanjenje cene konverzije, kao i da imaju pravo na prigovor na procenu vrednosti. Naknada se može smanjiti ako se zemljište nalazi u lokalnoj samoupravi koja je nedovoljno razvijena, odnosno ima visoku stopu nezaposlenosti.

Ukoliko je investitor imao troškove tokom pribavljanja prava korišćenja, kao što su eksproprijacija, administrativni prenos, remedijacija ili revitalizacija, takođe može da traži smanjenje cene konverzije.

U Ministarstvu ističu da nije moguće odrediti koliko tačno traje proces konverzije, budući da je svaki slučaj individualan. Trajanje postupka zavisi od toga da li je potrebno izvesti dokaze kojima se utvrđuju činjenice poput zemljišta za redovnu upotrebu objekata, umanjene tržišne cene i slično.

Kada je reč o zemljištu koje je predmet restitucije, prava stečena na osnovu Zakona o konverziji ne ograničavaju ona koja su u skladu sa Zakonom o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju.

- Sam koncept pretvaranja i obaveza plaćanja za konverziju suprotan je principu stečenih prava i pravu na restituciju - kažu u advokatskoj kancelariji JPM.

Kako navode, Ministarstvo je uložilo napore da izađe u susret investitorima, ali će odredbe zakona koje stopiraju konverziju zemljišta obuvaćenog zahtevom za restituciju, onemogućiti njegovu punu primenu.

- U tom smislu, nedostatak zakona ogleda se u odsustvu krajnjeg rešenja sukoba prava na konverziju i na restituciju - zaključuju u JPM.

I veći prihodi i brža izgradnja

Ministarka građevine Zorana Mihajlović je po usvajanju Zakona izjavila da je procenjeno da se u naredne dve-tri godine prikupi oko 630 mil EUR za Fond za restituciju, a isto toliko i za budžet.

Ona je navela i da je predmet Zakona 5.310 ha, odnosno 0,80% od ukupnog građevinskog zemljišta. Iz Ministarstva, pak, navode da se o tačnim ciframa još ne može govoriti.

- Tačan broj katastarskih parcela i njihovu površinu znaćemo po završetku svih postupaka konverzije. Podatke o prihodima za 2016. godinu imaćemo na kraju fiskalne godine - kažu i naglašavaju da je važno znati da je prihod od konverzije podeljen u odnosu 50:50 između Republike Srbije i Budžetskog fonda za restituciju.

Prema rečima Ivana Radaka iz NALED-a, u narednom periodu najvažnije je osigurati adekvatno sprovođenje zakona.

- Očekujemo da najveći broj zahteva bude podnet od polovine ove godine zbog odložene primene od godinu dana, tokom koje je moglo da se gradi na osnovu prava korišćenja. Ukoliko primena zakona bude tekla kako je zamišljeno, svakako bi trebalo očekivati rast investicija - dodaje naš sagovonik.

Ministarstvo je više puta potvrdilo da je cilj ovog zakona povećanje broja investicija u izgradnju, naglašava JPM u razgovoru za "eKapiju".

- Veći deo investitora će požuriti da iskoristi svoje pravo na izgradnju po osnovu postojećeg prava koriščenja. S druge strane, nakon što se konverzija sprovede, korisnici će postati vlasnici zemljišta i moći će njime slobodno da raspolažu, odnosno da svoje pravo prenesu na lica koje imaju želju da investiraju u konkretnu lokaciju - poručuju iz ove advokatske kancelarije.

Katarina Marinković

Kompletan sadržaj Tematskog biltena "Nekretnine - novi investicioni ciklus" možete pročitati OVDE.