Neue Investitionen erhöhen Immobilienpreise - Große Nachfrage, geringeres Angebot an hochwertigen Wohnungen

Ist es zum Stillstand am Wohnungsmarkt in Belgrad gekommen? Die Wohneinheiten werden geboten und gefragt, aber etwas stimmt hier oft nicht überein. Immobilienberater weisen auf den Anstieg der Nachfrage 2013, aber auch auf das ziemlich bescheidene Angebot an hochwertigen Wohneinheiten hin, insbesondere im Zentrum der Hauptstadt.

- Die Nachfrage nimmt zu, aber es gibt nicht genug hochwertige Wohnungen. Wenn sich der Käaufer im Voraus für einen bestimmten Standort, Fläche und Etage entscheidet, ist es nicht leicht eine entsprechende Wohnung zu finden. Potenzielle Käufer müssen immer auf etwas verichten - entweder Standort, oder Fäche oder Etage - erzählt Nedeljko Malinović, Direktor der Immobilienagentur "Legat" in einem Interview für "eKapija".

25.000 unvollendete Wohnungen sind Hauptgrund für das schlechte Immobilienangebot in Serbien, glaubt unser Gast.

Mina Kalezić, Verkaufs- und Marketingdirektorin bei "CBS International" weist auf den Anstieg der Nachfrage nach Wohneinheiten seit dem zweiten Halbjahr 2012 hin.

- Das Vertrauen der Käufer nimmt seit dem Vorjahr zu. Das Angebot ist im Einklang mit der realen Nachfrage, aber es fehlt an hochwertigen Projekten im Stadtzentrum. Die Anzahl der verkauften Altbauwohnungen übersteigt drastisch die Anzahl der Neubau-Wohnungen, vor allem wegen des Mangels an neuen Wohnungen und der erhöhten Nachfrage in diesem Stadtteil - erklärt Kalezić im Gespräch für "eKapija".

Sie erinnert daran, dass im Stadtzenturm kleinere Wohngebäuen mit 30 bis max. 50 Wohneinheiten errichtet werde, im Unterschied zu Stadtbezirken Voždovac und Neu Belgrad, wo Wohnanlagen mit mehr als 100 Wohnungen dominieren.

Der größte Teil der Käufer verlangen Wohneinheiten "mit dem möglichst viel Schlafzimmern auf einer möglichst kleinen Fläche und dadurch auch mehr Funktionalität für die wachsende Familie", sagt Kalezić .

- Das bedeutet, dass Käufer in einer 65 m2 Wohnung zwei Schlafzimmer wollen.

Meist gefragt sind Wohnungen zwischen 30 und 60 m2, sagt de Direktor von "Legat". Im September und Oktober nimmt die Nachfrage nach Einzimmerwohnungen, wenn Studenten in die Hauptstadt zurückkehren.

Wenn es um die meist gefragten Standorte geht, sind unsere beiden Gäste einig: Zvezdara und Konjarnik. Eine nicht so weite Entfernung vom Stadtzentrum und ermäßigte Preise ziehen die meisten Käufer an. Sehr interessant sind noch immer die Stadtteile wie Vračar, Dedinje und Neu Belgrad.

Unsere Mitbürgerin T.S. versucht schon einige Monate eine entsprechende Neubau-Wohnung im Stadtzentrum zu finden, für welche sie 90.000 Euro zahlen will.

- Alle Wohnungen, die man mich im Stadtzentrum gezeigt hat - und ich bin auf Dorćol und Vračar fokusiert - waren minderer Qualitätt, weshalb ich mich auf den Altbau umorientiert hat, obwohl ich viel Geld für die Erneuerung vorbereiten muss.

Wohnungspreise in Belgrad

Die Preise für Neubau-Wohnungen in Serbien sind im ersten Halbjahr 2013 um 5,7% im Vergleich zu Durchschnittspreisen im zweiten Halbjahr 2012 gefallen, zeigen die unlängst veröffentlichten Analysen des Statistischen Amtes der Republik Serbien. Wenn die Entwicklung des Wechselkurses in diesem Zeitraum mitgerechnet wird, handelt es sich um eine Verringerung um 2,3% im Vergleich zu den letzten sechs Monaten 2012.

Die Wohnungspreise in Belgrad blieben unverändert 2013, und waren um 22% niedriger im Vergleich zu 2008.

Neubau-Wohnungen im Stadtzentrum werden für 2.200-2.500 Euro/m2 geboten, wenn es um Wohneinheiten der ertten Klasse geht. Die Mittelklasse wird für 1.700-2.200 Euro/m2 geboten.

Am Stadtrand kann man sich eine Wohnung zum Preis zwischen 900 und 1.200 Euro/m2 leisten, abhängig von der Entfernung vom Stadtzentrum.

Marko Andrejić, der eine Wohnung bis 45.000 Euro kaufen konnte, musste auf Standorten entfernt vom Stadtzentrum suchen.

- Ich rechnete damit, eine Ein- oder Zweizimmerwohnung in jenen Stadtteilen zu kaufen, wo sie für 1.200-1.300 Euro/m2 geboten werden. Infrage kamen nur Neubau-Wohnungen, weil ich einen subventionierten Wohnungskredit aufnehmen wollte. Ich überlegte zunächst die Siedlung Stepa Stepanovic, aber dort gab es keine Wohnungen in entsprechender Größe. Ich suchte demnächst in Karaburma und Mirjevo, wo man Wohnungen für 1.000 Euro/m2 findne kann. In Karaburma gibt es nur wenig Neubau-Wohnungen und ich habe in Mirjevo Wohnungen in den Straßen Šejkina und Dragoslava Srejovića gesucht. Dort gibt es ziemlich gute Wohnungen für 1.200 Euro/m2, nur räumlich sehr schlecht organisiert - schlecht beleuchtet, mit Blick auf Wand, ohne Parkplatz. Ich haben auch Wohnungen in Visnjicka Banja besichtigt, wo sie für 1.100 Euro/m2 geboten werden, aber die Umgebung ist infrastrukturell unentwickelt. Ich suchte auch in Alpha City, Belville u.Ä., aber das ist über dem Preis, den ich zahlen knn - ab 1.500 Euro/m2 - erzählt Andrejić.

Dieser Käufer hat sich nach der mehrmonatigen Suche für eine Wohnung in der Straße Vojvode Vlahovica in der Siedlung Medakovic entschieden, unzufrieden mit dem Standort, aber zufrieden mit der Organisation des Raums, mit dem Ausblick und dem Preis von 1.100 Euro/m2.

Politische Situation beeinflusst Nachfrage nach Wohnungen

Immobilienberater sind der Meinung, dass subventionierte Kredite die Nachfrage nach Wohnungen nicht besonders beeinflusst haben.

- Unsere Erfahrung zeigt, dass hochwertige Produkte zu vernünftigen Preisen sogar in der Krise einen Käufer finden können. Der Preis ist ein wichtiger Faktor. Etwa entspannte Bedingungen für die Aufnahme der Wohnungskredite und niedrigere Zinssätze haben nicht besonders zur Intensivierung der Nachfrage beigetragen. Die Stabilisierung der wirschaftlichen Situation und die Erhöhung des Lebensstandard sind entscheiden für die Nachfrage nach Wohnungen in der künftigen Zeit - sagt Kalezić.

Die Wohnungspreise in der Zukunft hängen von einer Reihe der Faktoren ab: vor allem von der Verbesserung des Lebensstandards, neuer Beschäftigung, Bedingungen für die Gewährung von Wohnungskredite und Qualität des Angebots.

Der Direktor von "Legat" glaubt, dass nur das verstärkte Angebot die Preise verringern kann. Es gibt viele Wohnungen, die seit 2008 zum gleichen und jetzt zu hohen Preis geboten werden.

- Ein großer Kapitalzufluss und ausländische Investitionen könnten die Immobilienpreise antreiben. Der Immobilienhandel hängt auch deutlich von der politischen Stabilität ab - sagte er.

Suzana Obradović